2018年第一季度上海房地产市场研究报告

范佳来  /  上观新闻  /  2018.05.02
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仲量联行和第一太平戴维斯分别发布了2018年第一季度上海房地产市场研究报告,显示2018年一季度上海新增写字楼供应面积约44万平方米......

阳光下散发着现代感的外立面,环绕成“O”字型的12层楼面,横跨四层的“通天楼梯”……作为今年新入市场的写字楼项目之一,位于上海浦东新区的陆家嘴金融广场甫一竣工,就受到不少市民和投资者的关注。

近日,仲量联行和第一太平戴维斯分别发布了2018年第一季度上海房地产市场研究报告,显示2018年一季度上海新增写字楼供应面积约44万平方米,但整体租金仍旧保持平稳,来自新兴商务区的强劲需求推升了写字楼市场,预计下一季度将新增六个项目,共计约30万平方米。

2018年二季度即将有六个项目进入市场    数据来源:仲量联行

核心商务区空置率提升

今年一季度共有七个项目进入市场,多个项目位于核心商务区,近半面积分布在浦东新区,全市核心商务区甲级写字楼存量升至820万平方米,而市场的“消化能力”并未跟上新增供应速度。

来自第一太平戴维斯的数据显示,一季度净吸纳量约7.09万平方米,较去年同一季度同比减少67%,由此带来甲级写字楼空置率提升,同比上升约2.2个百分点。

2018年一季度共有七个项目进入市场    数据来源:仲量联行

在新增项目中,受到市场普遍关注的是浦西博华中心与浦东陆家嘴金融广场。博华中心紧邻静安区自然博物馆,由一座54层的主办公楼及约2.2万平方米的零售裙楼构成,附近有轨道交通13号线,交通便捷。

陆家嘴金融广场坐落于世纪大道,靠近轨道交通2号线东昌路站与9号线商城路站。项目总建筑面积约45万平方米,由3栋甲级写字楼、1座高级购物中心组成。由于处于核心地段,建筑品质较高,这两个项目在入市前就广泛获得投资者关注。

新兴商务区成未来需求增长点

核心商务区配套完善成熟、客户有一定黏性,但部分楼龄较长,面临物业设施陈旧、功能与发展形势不匹配、运管管理难跟上需求等问题,产品竞争力在不断下降,面临新兴商务区的冲击。报告显示,非核心商务区写字楼在一季度显示出空置率走低趋势。

“由于市中心土地资源有限,新开发的项目将逐步向中外环扩展。”仲量联行华东区研究部总监姚耀表示。“未来总体供应量大,租户有更多选择性,竞争变得更为激烈,逐渐成熟的新兴商务区拥有租金产品双重优势,对客户吸引力加大。”

哪些是“新兴商务区”?姚耀介绍,主要包括浦东新区前滩地段、五角场、徐汇滨江等地域。其中,前滩地处6号线、8号线、11号线三条轨交线路交接处,能够良好的承接来自陆家嘴金融业务的辐射,未来成熟后不仅能够与陆家嘴形成互补,更能进一步推动浦东新区的开发建设。

五角场承接城市副中心的定位,大学资源丰富,拥有创业孵化园区,近期上市的B站也将总部迁移至附近,科技企业数量增长提升了五角场区域未来的发展潜力。浦江两岸开发后,焕然一新的徐汇滨江将新增西岸传媒港、上海梦中心以及西岸智慧谷等重大工程项目,未来还将建成黄浦江岸一条最长的“绿色景观长廊”。

租金方面,这些新兴商务区的整体租金比市中心低,是性价比不错的选择。随着新增供应的大幅增加,入市时间较长的项目通过降低租金与新项目形成竞争。

另一方面,近期入市的轨道交通通达性较好的高品质项目,包括兴业太古汇和中海国际大厦,出租率较高,业主的租金议价能力继续提升。中央商务区总体租金平稳,环比上涨0.2%。非中央商务区内,租赁交易活跃,租金环比上涨1%。